购买不动产的时候需要的各种费用以及税金

在这里详细介绍在日本购买不动产的时候需要的各种费用以及税金。 

为了方便大家理解,我们将举例说明,使第一次购买的客人也能理解。

购买日本不动产时必要的各种費用以及税金

在这里一步一步地详细说明购买日本不动产需要的各种費用,从签订购买合同到交付尾款,到购买之后的纳付税金。

签订购买合同時

印花税 貼在不動産売買契約書上的印花税銭
预付金 大概是买卖价格的10‐20%

申請贷款

印花税 貼在与银行所签订的贷款合同(金銭消費貸借契約)上

交屋(支付尾款时)

売買価格余额
申請贷款
(金銭消費貸借)时必要的費用
  • 銀行事務手数料
  • 銀行保証料
  • 火災保険料
按日期清算的金额
仲介手数料 売買価格×3%+60,000円+消費税 (宅建業法规定的仲介手数料)
登録免許税 转移所有権,設定抵当権的登記費用
司法書士手数料 支付给司法書士的手数料

购买之后需要纳付的税金

不動産取得税 取得不動産之后需要纳付的税金
取得不動産后的3~6个月之内,役所会寄过来【納税通知書】,请在金融機関交纳税金。

购买日本不动产时必要的各种費用以及税金

不动产购买成本的例子

这里是购买别墅和公寓的成本的例子。

  • 独栋别墅
  • 公寓
物件概要
不动产种类 独栋别墅
土地面積 151.48 m2 固定資産税評価額 土地 ¥45,042,560
建物面積 206.85 m2 固定資産税評価額 建物 ¥11,148,500
支付详细
自备資金 ¥38,613,460
銀行贷款 ¥112,000,000
借入期間 35 年
贷款種類 銀行贷款
利息 2.475%
合計 ¥150,613,460
支出
买卖价格 ¥140,000,000
其他費用 ¥10,613,460
买卖价格的 7.58%
合計 ¥150,613,460
支出详细
契約時预付金 ¥14,000,000
印花税费用 ¥80,000
申请住宅贷款時印花税费用 ¥100,000
支付尾款時贷款銀行手续费 ¥31,500
銀行保証费 ¥2,308,432
火災保険费 ¥800,000
尾款 ¥126,000,000
按日期清算的金额固定資産税 /
都市計画税
¥174,900
仲介手数费 (3%+¥60,000+消費税) ¥4,600,800
登记费用 ¥1,507,828
確定申告時不動産取得税額 ¥1,010,000
支出合計 ¥150,613,460

这里仅仅是举例,根据具体房产情况,经济情况可能会有改变。

物件概要
不动产种类 公寓 专用面积 50.06 m2
固定資産税評価額 土地 ¥6,581,388 固定資産税評価額 建物 ¥6,103,000
支付详细
自备資金 ¥10,208,598
銀行贷款 ¥40,000,000
借入期間 25 年
贷款種類 銀行贷款
利息 2.65%
合計 ¥50,208,598
支出
买卖价格 ¥47,000,000
其他費用 ¥3,208,598
买卖价格的 6.83%
合計 ¥50,208,598
支出详细
契約時预付金 ¥4,700,000
印花税费用 ¥15,000
申请住宅贷款時印花税费用 ¥20,000
支付尾款時贷款銀行手续费 ¥42,000
銀行保証费 ¥690,160
尾款 ¥42,300,000
按日期清算的金额固定資産税 /
都市計画税
¥313,200
管理费 /
维修基金
¥17,241
仲介手数费(3%+¥60,000+消費税) ¥1,587,600
登记费用 ¥425,000
確定申告時不動産取得税額 ¥98,397
支出合計 ¥50,208,598

这里仅仅是举例,根据具体房产情况,经济情况可能会有改变。

前往不动产购买成本的例子

向您介绍日本不动产相关的税金制度

以下是购买日本国内不动产时 必须交付的税金名单。

购买时必须交付的税金

印花税(国税):

每一个契约书都需要付此税,具体方式是将印花贴在契约书上(可以使用减轻措施时适用减轻后的金额)

契约书记载金額工程承包契約书不动产买卖契約书金钱消費贷借契約书(贷款契約)
100万円以下 ¥200 ¥500 ¥1,000
500万円以下 ¥200-1,000 ¥1,000 ¥2,000
1000万円以下 ¥5,000 ¥5,000 ¥10,000
5000万円以下 ¥10,000 ¥10,000 ¥20,000
1亿円以下 ¥30,000 ¥30,000 ¥60,000
5亿円以下 ¥60,000 ¥60,000 ¥100,000
10亿円以下 ¥160,000 ¥160,000 ¥200,000
* 减轻措施:
2018年3月31日为止签署的不动产买卖契约和工程承包契約书,适用上述金额。

登録免許税(国税):

不动产的所有权保存,转移登記,设定抵挡权登記时需要付此税,土地和建筑物分别登記。

种类税率减轻税率*
新建住宅 土地 *固定资产税评价额x2.0% (所有权转移登記) x 1.5%
建筑物 固定资产税评价额x 0.4% (所有权保存登記) x 0.15%
二手住宅 土地 固定资产税评价额x2.0% (所有权转移登記) x 1.5%
建筑物 固定资产税评价额x2.0% (所有权转移登記) x 0.3%
抵当权設定 債权金额x 0.4% (设定登記抵当权时) x 0.1%

* 固定资产税评价额是:
记录在固定资产課税台帳上的、对每一笔不动产的评价额。固定资产税・都市計画税、不动产取得税、登録免許税都以此评价额为计算标准,该评价额不是建筑物和土地的取得成本,通常是建筑成本的50-70%,土地価格的70%左右。

*减轻税率截至到2017年3月底有効。

减轻措施的条件
  • 面积(登記簿面积)50m2以上
  • 自己居住的住宅
  • 购买后1年以内及时进行登記的不动产
  • 钢筋混凝土类耐火建築物25年以内,木造类耐火建筑物20年以内。超过这个年数的建筑物、则需要提供证明符合新耐震标准,加入既存住宅买卖瑕疵保険等的文件。
  • 如果需要设定贷款抵挡权,则需要满足上记所有的条件。

不动产取得税 (地方税):

因为买卖,赠与原因取得不动产时,或者是新建・増建的时候,需要交付此税

• 新建住宅时(包括増建、改建)

 税率和减轻措施
建筑物 固定资产税评价额* x 3%
减轻措施:(固定资产税评价额 × 1/2 × 3%)- 特别免税額(下記A或B中大的金額)× 3%

减轻措施的条件
  • 面积在50m2以上240m2以下。(独栋住宅以外的租赁住宅1戸的面积在40m2以上240m2以下)
土地 固定资产税评价额* x 50% x 3%
减轻措施:(固定资产税评价额 × 1/2 × 3%)- 特别免税額(下記A或B中大的金額):
  • ¥45,000
  • (土地每1m2 的固定资产税评价额 × 1/2) × (課税面積 × 2(200m2 上限))× 3%
减轻措施的条件
  • 上記「建筑物」符合减轻措施条件
  • (先取得土地的情况)取得3年以内必须建筑建筑物。
  • (先建筑建筑物的情况)借用土地等先建筑建筑物的情况下,建筑1年以内必须取得土地

 

• 二手住宅

 税率和减轻措施
建筑物

固定资产税评价额* x 3%
减轻措施:(固定資産税評価額 – 下記的特别免税額 1200万円)x 3%

新築日特别免税額
1976年4月1日-1981年6月30日 350万円
1981年7月1日-1985年6月30日 420万円
1985年7月1日-1989年3月31日 450万円
1989年4月1日-1997年3月31日 1000万円
1997年4月1日以后 1200万円
减轻措施的条件:
  • 自己居住的住宅
  • 課税面积在50m2以上240m2以下。
  • 符合下面的条件之一:
    • 1982年1月1日以后新建的建筑物 (建筑日按固定资产課税台帳记载日期判断)
    • 不符合1.的住宅、需要提供符合新耐震基準的証明,和既存住宅买卖瑕疵保険加入证明。
    • 2014年4月1日以后取得,但是不符合新耐震基準的住宅、必须要在入住前证明已经改修成符合新耐震标准。
土地 固定资产税评价额 x 3%
减轻措施:(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)- 特别免税額(下記A或B中大的金額)
  • ¥45,000
  • (土地每1m2 的固定资产税评价额× 1/2) × (課税面積 × 2(200m2 上限 )) × 3%
减轻措施的条件
如下情况:
  • 上記「建筑物」符合减轻措施条件
  • (先取得土地的情况)取得土地1年以内必须取得同一土地上的建筑物。
  • (先建筑建筑物的情况)借用土地等先建筑建筑物的情况下,建筑1年以内必须取得土地

 

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